随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为慢慢的变多的地产企业追逐的对象，几乎所有房企都开始从单纯的「房地产开发商」转型为「产业园区运营商」，「去地产化」一跃成为房企的热门关键词，进而实现土地利用、产业聚集和城区发展的良性循环。

  但转型的过程总是艰辛的，从房地产到产业地产是由﹝易﹞到﹝难﹞的跨界，难度之大可想而知。今天我们从创新和优化产业链运营模式的角度，分析房企成功转型产业地产的关键要素。

  站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。

  以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。

  围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应中国城市发展的必然。

  方案1：“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。

  该方案的最大特征是，通过“园区运营+地产开发”双线联动，二者形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现，另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

  在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。

  行业内，加大权益性融资力度，慢慢的变成了更具有生命力的一种长期资本支持合作模式。

  通过土地经营，引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设，是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议，共同开发建设产业项目。

  方案3：设立基础设施投资基金、产业投资基金，着眼于产业地产的良好发展前途和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。

  无论是产业转型升级还是产业转移，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点，实现守正出奇;国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少，尤其以企业为主导运作的模式，在资源的整合力和推动力上明显不足，产业规划落地难。因此，产业导入首先从产业要素聚集入手，尤其是推动政府政策设计和资源整合，同时，聚焦“产业线”和政府线，强化产业规划落地和产业项目建设。

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