近年来，传统房地产夹带大量资本涌入产业地产，使产业地产成为一个新的风口。另一方面，政府又在大力抑制产业房地产化，从国家到地方对产业地产、总部基地、工改园区等接连发布严格政策：

  深圳出台《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》，明晰总部企业和总部用地的定义，鼓励合乎条件的总部企业联合申请总部用地，实行总部全年期产业高质量发展监管考核。总部企业在深拿地“不做产业做物业”或被惩戒。

  《深圳市工业区块线管理办法》正式对外发布。这在某种程度上预示着几年来深圳政府和企业围绕“工改”的角力后，最终政府“以产业运营为核心，严禁工改房地产化”的决心占据上风，即便其始终面对汹涌如潮的市场反对声浪。

  中国传统 “家文化”让每个家庭都有一个房产梦，但对公司来说，对办公物业的需求没那么强烈，企业搬迁要考虑问题更多：租金、装修、搬迁、客户、产业链、地段交通、员工住宿通勤等，企业可能把更多精力放在业务拓展上，对于办公物业的变更需求并没那么强烈，这点和房地产完全不同。

  讽刺的是，一些从传统房地产转入产业地产的新军和对项目抱有快速高回报预期的园区并未意识到这一点，以为园区就是企业的房地产，用卖房的方法来做园区，传统房地产高流转高回报的火热市场养成了一些傲娇和急躁的心态，失去了对产业的敬畏之心、对企业的尊重，很难做好这一个市场，产业园区市场估计未来会有一个洗牌期。

  衡量一个园区是否“用心”最简单的标准就是评估他对入驻企业的熟悉程度以及对企业的绑定能力。有的园区在标榜“我们园区最好的地方就是很少去打扰企业”，这不是直接宣告我们就是做房东啊。如果这是企业要求的，那他也仅仅把你当成是一个房东而已。你要是租个房子，也希望最好除了交租以外不要和房东有任何打交道的地方，找他一定是哪里有问题了。

  现在哪怕是个长租公寓都在改变，不断的提高住户的满意率和便利性，除了物业以外，还提供洗衣、送水、快递等其他服务。园区毕竟也是有地产属性，地段也是很大的因素。纯硬件型的园区地段好，自然会大受欢迎，但大型的开发商通常都不会只做一个园区，也很难保证每个园区都在好的地段，那些地段优势不明显的项目，你靠什么来吸引企业来入驻？

  产业园区有两个属性：物业属性以及平台属性。定位是房东模式的园区可能只有物业属性，那么和物业属性相关的工作属于园区管理工作；而和平台属性相关的工作则属于园区运营工作。

  产业园区是轻规划、重建设，轻运营、重招商，对园区的前期规划并不重视。尤其是在文创领域，“挂羊头卖狗肉”类型的园区并不少见，这也是广受抨击的问题。有的园区建成后才发现在招商时物业不能够满足一些企业的特殊行业要求，又或者定位的行业在区域内并只有少数数量企业来支撑，跨区域招商的难度又很大，最后只能是杂乱招商。

  一般来说园区从开园开始招商，到入驻率达到90%要比较长时间，有可能1-2年，有的大型园区甚至要4-5年。填充招商期，园区对企业的要求更为宽松些，主要关注企业的行业匹配度，可能会长时间去转化一家公司，并不限于在寻址期内的企业，甚至最好是能轻松实现链条式转化招商，此阶段既要抢时间又要与时间做朋友。

  换招商期：由于配套已经相对完善、企业集聚已成规模，招商难度会更低，这时候则更着重于企业是否在寻址期，能否快速转化，实现租期的无缝对接，降低租金损失，此阶段时间是你的敌人。

  填充招商期：很多园区是采用军团式作战，规划、开发、招商、物业各个功能部门独立运作，建设完成交付时，再组建团队启动招商，这个招商团队对定位行业的认知、对目标企业名单、企业KP（key person）毫无积累，只可以通过传统的方式：线上线下广告、中介合作等渠道进行推广。这类招商属于等待式、被动式招商，效率可想而知。有一些国有类型或自有物业类型的园区，招商压力不是特别紧迫，但对于民营园区，时间就是金钱。

  有的园区的服务平台大投入，低回报，专业程度也有限，我甚至认为小型园区的公共服务平台是个伪命题。园区不一定要有直接服务的能力，但园区要有连接服务的能力。有的园区标榜自己是企业的保姆，我觉得也大可不必，专业的事情还是让专业的人来做，对自己是省事，对别人是负责，如果你非要自己来做这个事情，从中牟利也无不可，但自己要先变得专业。我们说园区其实是大的连接器，所以，我认为园区最应该做的是整合更多的资源，形成资源的对接，为企业赋能。