纵观园区发展，虽是一片红海，奈何参与者众多,竞争程度空前，行业形势急剧变化，原有模式和打法遭遇“滑铁卢”，行业逻辑规则出现重大改变，那些跌落神坛或默默沉寂的园区，要么是脱离“产业生态”这一核心灵魂和根基，只顾眼前，不顾长远；要么是“类房地产式”的标准化载体产品复制，赚的是工业用地让利成本与商品房市场行情报价之间的剪刀差；要么是缺乏清晰的产业规划和政策支持，以低价策略不分行业一股脑的将周边企业装进园区里。
与住宅、商业相比，园区打造算得上是高阶挑战。这或许就是很多传统地产公司转型不成功的原因吧，习惯了“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，确实难以适应长周期、低周转、严考核的园区招商运营服务，更别提构建什么产业生态了。
成功的园区总是相似的，失败的园区各有各的问题。园区打造之难已成业界共识，专业化园区打造更是难上加难。专业化园区打造如此之难，然而总有一些园区成功了，如中关村软件园。
通过走访中关村软件园，聆听背后不为人知的故事，了解其专业化园区打造过程中经历的困难、解决的方法和心得，从而瞭望专业化园区发展运营之道，以便提供参考借鉴。
2000年11月25日，时任北京市委书记、市长亲临东北旺村，现场勘察并拍板确定中关村软件园的选址。
23年来，在这片土地上发生的“变化”，从未停过。“唯一不变的就是变化。”
建设之初，园区还是一片荒凉、人烟稀少。一切，都是从房屋拆迁和道路改造开始的。
马不停蹄，开工建设，接过国家软件产业基地的牌子，一个有关大信息产业的崭新故事缓缓开篇。
不到3年的时间，产业集聚效果非常明显，引入了汉王科技、甲骨文等众多知名软件公司。信息中心与孵化器已建成使用，从初出茅庐的“萌新”，到成为科技公司的“乌托邦”，走出了国高新、孵化了独角兽。
2010年，伴随着中关村发展集团成立，对软件园的目标与使命进行了重新定位，强调功能性大于商业性，加之软件园二期的开工建设，园区发展驶入“快车道”。
2020年9月起，中关村软件园更是成为了国家数字服务出口基地、国际信息产业与数字贸易港、数字贸易试验区等数字领域制度型开放“试验田”。与此同时，园区自身也形成了数字化的经济的小生态，通过构建以大数据平台为智慧中枢的园区大脑，实现实时链接空间、企业、人员等园区要素，深度获取企业需求，持续提升园区运营管理上的水准和产业服务能力，为公司可以提供精准服务。
23年过去，弹指一挥间。如今面积不过2.6平方公里的软件园高楼林立、人潮涌动，已成为中国最著名的IT集聚区、创新人才集聚高地，不仅围绕软件和信息服务业、大数据、云计算、人工智能、量子科技等前沿产业领域，汇聚了微软、甲骨文、IBM、百度、金山等一批全球知名科技有突出贡献的公司，还孵化了诸如汉王科技的人脸识别和浪潮信息的智能硬件等全球领先技术。
作为全国首批12家国家数字服务出口基地之一的中关村软件园，园区90%以上的企业属于数字服务企业，在这个聚集着云计算、移动互联、大数据、人工智能、量子科技等数字化的经济前沿技术领域的产业集群，园区企业在关键领域具有高度的产业话语权和技术主导权，共同构建起数字化的经济的产业生态。
截止2021年，园区聚集国内外700多家知名IT企业总部和全球研发中心，其中上市企业70家，收入过亿企业87家，中国软件百强企业16家。园区总营收超3000亿元，地均产出超1300亿元/平方公里，成为全国地均产出最高、最智慧化的区域。
“大风起兮云风扬”。中关村软件园不是国内最早的软件园，然而能够后来居上，重点是一诞生就肩负重任，一起步就志存高远，一发力就大胆创新。
20世纪90年代末，正值全球软件产业蓬勃发展，我国软件产业化的程度远不能够满足急剧发展起来的市场需求。与此同时，国外大型软件公司大举进入我国软件市场。我国三分之二的软件市场被国外产品占领。其中，系统软件基本上没有国产自主版权软件的立足之地，包括最早的操作系统也是被人垄断的，国产支撑软件只是凤毛麟角，应用软件也面临国外软件的激烈竞争。
与此同时，国内软件重视程度远不如硬件。尽管软件在实际应用过程中作用已然很大，却依然卖不上价钱，很多项目软件花费较大代价开发应用功能，但在最终报价的时候，只能以系统集成的方式配备硬件进行加价，单独出售软件寥寥无几。
数据显示：1999年，在全球信息产业年产值中，软件服务占比57%，硬件仅占43%，软件加服务收入远超于硬件。而反观国内，软件仅占13%，硬件占87%，硬件产值是软件的6到7倍。
针对国际软件产业的异军突起，以及国产软件相对落后的现状，我国软件产业的国家意识开始启蒙与觉醒，政府与产业界不约而同地站在国家发展的策略的高度，认为当前我国信息产业尚不发达，软件产业尤其弱小，相应的，软件企业存在规模小、分布散的问题。而发展软件产业必须要有一个符合软件企业成长的、有一定产业集聚度的区域，而这个客观的，又是必要的环境就是软件园。因此，软件产业要集中发展，建设软件园区是可行之路。
1999年6月5日，国务院做出《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》，原则同意加快建设中关村科技园区的意见和发展规划，提出要注意借鉴国外建设科学城的有益经验，创建有中国特色的中关村科技园区，为全国高新技术产业的发展发挥示范作用；要紧紧跟踪世界高科技的发展的新趋势，以市场为导向，积极发展软件产业和生物、医药工程等高新技术产业，并带动教育、文化、体育、商业以及物业等产业的发展。同年8月10日，北京市新技术产业开发区试验区管理委员会更名中关村科技园区管理委员会。
2000年6月，国务院出台《鼓励软件产业和集成电路产业高质量发展的若干政策》，即著名的“18号文”，提出建立若干个国家扶持的软件园区，并拿出部分资金用于支持基础软件开发，或作为软件产业的孵化开办资金。
2000年8月7日，北京中关村软件园发展有限责任公司（下文简称软件园公司）正式成立。
中关村软件园一经诞生，便以“国家软件园”形式，作为承载国家意志的载体，高位出击，肩负着国家赋予的科技园区使命，承载着国家发展自主基础软件的梦想，见证着中国软件产业崛起之路。
软件园公司从建立之初就专注使命，志存高远，明确坚持高标准入园要求，即入驻园区的企业一定是以软件为主的高端信息技术企业，重点吸引企业将自己的总部或核心研发基地落户园区。
高标准的入园要求，意味着常常需要舍弃近在咫尺的利益。如果对入园企业不加选择，无论是科技公司，还是房地产企业，亦或别的企业，只要是出价高者皆可入园，虽然符合商业逻辑，利于快速回笼资金，尽快见效。但那样会使得园区与自身使命和产业定位偏离，呈现大杂烩之感。软件园公司在快速完成财务指标和坚持园区产业定位，并通过产业促进与服务实现战略目标之间，毫不犹豫选择了后者，坚定不移的按照既定产业定位洽谈企业入园，婉拒了诸多有名的公司入园意向，包括全球五百强公司。
同时，软件园公司独特的园区管理模式开始显现作用。当时全国的软件园由管委会直接管理的多，真正由公司管理园区进行市场化运作的少。软件园则由新成立的公司来运营和管理，通过现代企业制度的建设、符合市场规律的决策，可在更长时期内保持战略一致性，能充足表现政府意志，一张蓝图绘到底，不至于因为追求短期利益而改变目标。
不仅如此，软件园也是国内最早提倡开展产业服务的公司，认为产业服务是专业园区的灵魂。其服务理念就是让入园企业满意，让入园企业兴奋，在实践中不断发掘新的服务内容，逐步的提升新的服务标准，不停地改进革新服务的品质，为入园企业追求最大的价值。
引用当年李保欣董事长的话来讲，“通过我们的产业服务，满足入园企业要求只能得到30分，让入园企业满意能够获得60分，让入园企业兴奋能够获得80分，剩下的20分我们也不知道是什么，需要在实践中不断的摸索。”这一“打分理论”一度长期作为标准开展工作。
随着入驻企业的增多，对通信基础设施的需求愈加迫切。软件园公司通过反复调研与思考，认为构建园区骨干网络站点平台是开展信息化的必要前提。经过一年多的努力，园区完成了骨干网络建设，并以此构建了具有软件园实际特点的公共服务平台。
这类园区基础通信公共服务平台此前并没有成熟的模式可以借鉴，是一个全新的事物，关于平台的建设和运营模式，软件园公司整整做了3年的探索，最终取得了成功，更是成为国内最早探索、投入、建立技术服务平台的公司。
在此基础上，软件园专业信息技术团队也开始组建起来，IT服务能力得到了明显的提高。经过公司的不懈努力，最终组建了以通信服务、增值服务和公共服务等为核心的园区公共技术支撑体系，打好了产业服务的关键基础。
正是由于对产业服务的重视，经过二十几年的发展，从早期的无偿服务，到最终建立了良好的生态环境，已经逐渐转化为收益，并长期贡献着。如今的软件园更是通过管家式服务体系，首创科创管家服务标准，做到告别“吃瓦片”，实现2021年园区服务收入占比达到62%。
无论是早期规划缺乏借鉴，“摸着石头过河”所走过的弯路；还是产业引入过程中，艰难谈判签约企业的步步紧逼，要求按期入园，可拆迁却一拖再拖；亦或是公司经营遭遇资金回款困难，又恰逢全球金融危机，贷款银行紧逼还债，压力重重，惊心动魄。软件园公司不管经历多少困难和压力，始终坚守初心，直面挑战，坚韧前行，不为任何利益所动摇，最终度过难关，走出低谷。演绎的那些动人的故事，至今令人回味。
其实软件园在早期做规划时，整个国内都没有做专业化园区的经验，只能学习国外的经验做法。受限于北京的土地使用，也为跟国外的标准看齐，当时软件园主要的规划理念就是低密度、低楼层开发。于是整个软件园规划的容积率极低，而且很多地块的形状都不是方方正正的，像鹅蛋一样的椭圆形状，这种规划布局非常不利于土地的高效集约利用。
软件园公司起初在产业引入过程中，受制于交通不便，缺少地铁和公交等基础配套，招引企业存在极大困难。期间所接触到的一些专业化国际理念，如要求提供合同范本、购买保险等，有些在国内尚无先例，这些都给软件园公司产业引入带来极大挑战。
当时的商业模式设计是，软件园企业主要负责土地出让、载体建设、产业招商和园区运营等，而具体的拆迁工作则由海淀区企—海科建公司负责。由企业承担并实施拆迁，手段毕竟有限，条件制约严重，直接影响了园区开发建设进度。难解难分的拆迁“持久战”对建筑设计企业和实施工程单位的进度和成本都造成巨大影响。
然而拆迁没有退路，不完成拆迁，软件园就不能前行。只能借助时间，一点一点清除障碍，一个一个化解难题，先后历时11年，在海淀区政府的全力支持下，海科建公司与软件园公司联手，用百折不挠的精神和务实的工作态度，化解一个个难以预料的问题，最终全面完成了建设用地拆迁。截至2013年8月，软件园公司用地范围内居民拆迁工作终告完成，软件园终究没有倒在拆迁的路上。
然而，拆迁工作比与原计划2007年拆迁收尾整整延迟了7年，拆迁的困难曾经演变成一场场财务危机。到2007年为止，软件园27块可出让土地中，尚有11块已签订入园协议的土地，因拆迁未完成，无法交付入园公司进行建设。不能交付土地，就没有办法获得回款，已经进行的项目还不能停，要继续投入，“量入为出”已变得不可能，企业的生命线—现金流变得青黄不接，财务风险居高不下。
2007年爆发的全球金融危机无疑是雪上加霜，我国也未能幸免。软件园公司同样感受到全球金融危机带来的阵阵凛冽寒流。忽然间，银行加强风险管控，贷款条件更为苛刻，这对软件园公司的股东和决策者构成了巨大的考验。
信念坚定是成功的关键，也是化解危难的良方。软件园管理层始终坚信园区和公司的定位是正确的，由此朝着既定目标坚持不懈前行。恰逢世界竞争版图悄然发生明显的变化，软件正在成为将来国家竞争力的战略制高点。为了打造一个在软件领域具有全球影响力的科学技术创新中心，中关村软件园人咬紧牙关，拼死争取，永不言弃，在最艰难的时候从始至终坚持专业化园区定位，守住初心，只吸纳对信息科技行业或全球影响力的软件企业入园。他们顶住经营上的重重压力，在最后关头化解了公司的资金危机。这种团队齐心协力，坚韧不拔的精神，已深深融入公司DNA，成为软件园独特企业文化的重要组成部分。
遥想当年软件园正值软件园资金链断裂之时，若非坚守初心，软件广场险些变成奥特莱斯商业综合体。IBM亚洲研究院那块地也险些被宝洁买下，宝洁公司当时出价极高，软件园公司和管委会考虑其与产业定位不符，只能忍痛拒绝，最终成功引入IBM亚洲研究院。设想如果让日化进来了，那么新能源、房地产可能也就接踵而至了。
面对生存危机和发展困境，软件园公司在园区发展上坚持既有思路，不动摇。终于到2009年，公司逐渐走出低谷，财务情况明显好转，收入迈向新台阶，公司发展开启新阶段。尤其是二期批复之后，园区发展开始加速前行。
随着入驻企业日渐增多，人才高度集中，但由于大家都做外包，业务十分趋同，企业恶意挖人问题严重。针对此痛点，软件园公司提倡建立中关村软件园人力资源总监联盟，共同制定一些规章和制度，旨在促进园区企业建立健康有序人才流通机制，加强企业合作和资源共享，形成园区多方共赢机制。
这一时期，园区的运营和管理模式变得清晰，园区建设也取得了新的进展，园区自有载体逐渐增多，基础配套设施日渐完善，产业服务体系更健全，提供更为灵活个性的服务，这些也都一一为嬗变为北京和中关村地区科学技术创新能力提供重要支撑。
最后，中关村软件园作为国内众多专业化园区的标杆，成功也不是与生俱来的，然而其无论经历多少困难和压力，始终专注使命，坚守初心，直面挑战，坚韧前行，不为任何利益所动摇，最终度过难关，走出低谷，走向辉煌。这些均给其他专业化园区打造提供了莫大启示。
专业化园区打造，要注重结合国家产业高质量发展方向，借鉴先发地区发展经验，卡准城市产业高质量发展风口。
产业定位与产品设计在园区打造之初至关重要，专业化园区相比综合性园区只能聚焦某一产业方向上，做好这个需要极强的产业研判和资源整合能力。一旦产业方向定了，对应载体的产品设计也就确定了。
专业化园区一旦确定产业主题后，即为后来的产业招商和园区运营定下基调，然而能否不被利益所困，不因遇到困难而改变初衷，继续坚持原有产业定位实属不易，产业定位之后更要坚守初心。
专业化园区载体要求更高，招商群体更窄，相比于综合性园区，成本更高，招商和回款周期也更长，对开发商资金实力以及现金流都带来更严峻的考验，这就需要更加多的长周期、低成本融资来匹配项目的建设运营需求。
